日前，合肥市房地产管理局公布了2008年、2009年住房建设计划，2年里合肥市将推出超过19万套套型建筑面积小于90平方米的住房。这意味着，“90/70”政策正按国家规定在合肥“落地”。

　　目前合肥房地产市场有什么样的优秀中小套型供应？开发商和购房者对中小套型的关注究竟怎样？什么样的中小套型更受市场欢迎？在面积“瘦身”的情况下如何保证住得舒适？5月，《楼尚》将目光投向90平方米以下套型，深度剖析合肥房地产市场中小套型的热点与问题。

　　中小套型时代回归

　　2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”作为调整房地产供应结构的最主要政策，该政策刚出台时引起了房地产界的震动。因为，这与当时市场上大户型占主导的情况相悖。一时间，“90/70”政策成为地产界怀疑、否定和争议的焦点。不过，在国务院的强力推动下，“90/70”政策开始逐渐不折不扣的执行。

　　根据合肥市公布的计划，2008年合肥将建设商品住房约122500套，其中套型建筑面积小于90平方米的商品房约92500套；2009年合肥将建设商品住房约123700套，其中套型建筑面积小于90平方米的约93700套。大量的中小套型面市，这意味着90平方米以下户型将重新成为合肥房地产市场的主流。

　　据了解，2005年合肥市90平方米以下套型仅占总套数17.3%，2006年其比例升至23.4%，2007年跃至25%。总体上看，至去年为止90平方米以下的套型上市总量依然偏少，但随着施工周期及规划调整的逐渐到位，2008年合肥房地产市场90平方米以下中小套型将会大量上市，尤其是下半年将迎来集中上市的高潮。这将使合肥住房结构发生较大的变化，中小套型在时隔10多年后回归成为市场的主导力量。

　　中小套型的偶然与必然

　　中小套型重新成为主流曾经引起业界的强烈怀疑。不过，从合肥市房地产市场近两年实际情况来看，中小套型时代既是偶然也是必然。

　　为保证粮食安全，国家力保18亿亩农田“红线”。然而，目前我国正处于城市化进程加速发展期，住房需求旺盛。中小套型主导市场意味着同等土地更多的“产出”，这有利于供需平衡。

　　从合肥房地产实际情况看，房地产购买主力及消费政策的变化也使得市场将主动向中小套型时代靠拢。首先，“换房”需求经过消化，已经得到一定程度的满足。1998年福利分房结束，改善型住房需求成为主场的主力，在压抑已久的巨大购房需求面前，大户型自然唱主角。其次，购房主力已经呈现出年轻化现象。据合富辉煌房地产（安徽）公司的调查，2007年底合肥市购房者中30岁以下已经占60%以上，购房主力进一步年轻化。而合肥市统计局不久前公布的数据显示，2007年合肥市户均人口为3人。家庭人口小型化必然使套型需求面积下降。再次，2007年末合肥房价的突涨使单套住房的总价发生了较大的变化。在单价上涨较快的情况下，购房者在保持总价预期不变之下，必然倾向于面积更小的套型。最后，国家通过首付、贷款利率等多种方式向中小套型倾斜，这使得小套型需求顺利释放，而改善型需求受到抑制。

　　探寻舒适度解决之道

　　随着人们居住水平的提高，购房者对于户型的要求也越来越高。在套型面积缩小的情况下如何保证居住的舒适度，这对合肥房地产界提出了较高的要求和挑战。

　　户型整体布局如何保证科学性？因为在一个平面内的户型分割、通风采光设计、功能区划分和连接的合理性等，这将大大影响到房子与人的起居行为的匹配程度。另外，具体房间如何设计，包括房间大小、形状、窗户的位置等，从而使身处其中的人具有舒适感？购房者会根据自己的年龄、工作性质、生活习惯等来进行选择，如何设计才能满足不同的需求？同质化竞争越来越激烈，如何进行产品创新？这一切将是合肥地产界面临的难题。

　　本报记者　胡继洪